O clube de golf entertainment de São Paulo — 18 buracos tecnológicos, padel, simuladores, wellness e eventos. Localização-alvo: Jockey Club (concessão em negociação — condição do closing da T1), com rota alternativa de imóvel mapeada.
A lição dos que quebraram (Puttery, Pinstripes): atração única cansa. O Flagship empilha ocasiões de consumo diferentes no mesmo ativo — dia e noite, semana e fim de semana, B2C e B2B.
| Receita bruta | 1.346.254 |
| (−) Impostos · LP 17,6% (split A&B/serviços + adicional) | −236.941 |
| (−) Custos variáveis · 33% da receita líquida | −366.073 |
| Margem de contribuição | 743.240 |
| (−) Ocupação — modelo-alvo: revenue share 10% RB | −134.625 |
| (−) Custo fixo (equipe, manutenção, utilities) | −380.000 |
| EBITDA da unidade | ≈228.600 |
Fonte: Mulli_Modelo_Institucional.xlsx (Premissas + DRE). Modelo-alvo: revenue share no lugar de aluguel fixo — protege o caixa no ramp (sobe junto com a receita). Rota alternativa: aluguel fixo de ~R$ 119k/mês, que em regime até MELHORA o EBITDA (≈R$ 244k/mês), mas paga aluguel no vazio das obras — por prudência, o modelo oficial adota a rota de revenue share. A decisão se fecha na negociação do imóvel (gate da T1).
Montagem rápida, reversível ao fim da concessão e enquadramento favorável — premissa declarada com parecer urbanístico/AVCB como condição da T1 (risco no data room, não escondido).
Rota A (caso-base do modelo): revenue share de 10% da RB + carência ≥6m — zero aluguel no vazio do ramp. Rota B: aluguel fixo ~R$ 119k/mês — EBITDA regime sobe a ≈R$ 244k, mas paga no ramp. Alvo prioritário: Jockey Club; alternativas com o mesmo perfil mapeadas. Contrato assinado = condição da T1.
Planta v5 desenhada para o terreno-alvo (Jockey): 18 buracos confinados por verificação geométrica, buracos 1/18 junto à sede, lounge com lareira central — o estudo se adapta a terrenos de perfil equivalente.
Equipe, manutenção e utilities — 30% disso já provisionado na pré-abertura. O fixo é coberto só pelas linhas de membership + entrada (R$ 405k).
Placar vivo, ranking, correção governada e telemetria NOC — frota de 80 bolas com recarga por indução, instalada e testada antes do fim das obras.
Wellness e simuladores de manhã · corporativo à tarde · minigolf, padel e A&B à noite e fins de semana — o ativo nunca dorme.
Meta de 300 membros (R$ 135k/mês recorrentes). Assinatura única da rede: vale nas Stores. Gate de honestidade: pré-venda de 50 cartas de intenção antes da T2.
O Jockey como palco B2B: convenções, lançamentos, team buildings com golfe. Gate: funil CRM ≥ R$ 2,5M/ano em propostas antes da T2.
Master (R$ 2M) + categoria bebidas (R$ 0,5M, pouring rights) + outros (R$ 0,5M). Inventário físico + digital (telas dos 18 buracos). Gate: ≥2 LOIs assinadas.
Entrada com consumação (R$ 150) → experiência guiada pelo MulliPlay → conversão a membro. O trailer itinerante leva a marca a eventos e alimenta o topo do funil.
Patrocínio 35–100% · eventos 75–105% — o Conservador praticamente exclui as linhas não provadas e o projeto segue de pé (1,97× para o seed).
O endereço-destino vira contratual no closing (alvo: Jockey) · a tecnologia é proprietária · o membership de rede cria custo de troca. Réplica exige os três ao mesmo tempo.
